Il Preliminare è un componente essenziale del processo di compravendita di un immobile.

Prima di iniziare ad addentrarci in questo argomento più che altro tecnico, è bene fare un passo indietro ed un po’ di chiarezza su una differenza sostanziale tra Proposta d’Acquisto e Preliminare.

L’acquisto di una casa è senza ombra di dubbio uno dei passi più importanti della vita di una persona, per questo motivo oltre ad essere seguiti da un esperto in materia, ritengo sia consigliabile avere un minimo di conoscenza sui passi da percorrere per capire quello che accadrà dal momento in cui troverete la casa che tanto avete desiderato.

Proposta d’Acquisto

La proposta d’acquisto è la dichiarazione di intenzione di un soggetto che vuole acquistare un determinato immobile. Se vi sarete affidati ad un esperto immobiliare (Agente o Agenzia Immobiliare) questa sarà presentata al venditore su un modulo prestampato. Ovviamente dovrà essere redatta in forma scritta, essere accompagnata da un assegno di caparra (art. 1385 c.c.) intestato al venditore per dimostrare il reale interesse all’acquisto, dai documenti d’identità del futuro acquirente, e vi saranno indicate tutte le caratteristiche catastali e urbanistiche dell’immobile. In oltre saranno indicate le tempistiche di acquisto che vi impegnerete a rispettare in caso di accettazione da parte del venditore.

Da qui si capisce che nella proposta d’acquisto non è implicita l’accettazione del venditore, il quale potrebbe a sua volta fare una contro-proposta in termini di offerta del prezzo o di tempistiche per il rilascio dell’immobile!

Contratto Preliminare o Compromesso

Il preliminare o compromesso, a differenza della proposta d’acquisto, prevede l’avvenuta accettazione da parte del proprietario della stessa ed è solo a questo punto che entrambe le parti (venditore e acquirente) firmeranno il vero preliminare di vendita.
Possiamo dire che da questo momento in poi le parti si vincolano l’uno verso l’altra per la buona conclusione dell’affare.

• Il preliminare o compromesso, che andrà a sostituire il modulo prestampato firmato in precedenza, conterrà tutto ciò che troviamo nella proposta d’acquisto ma rielaborato in maniera più articolata e dettagliata.

NON DOVRANNO MAI MANCARE

• Il prezzo dell’immobile che state acquistando
• L’ubicazione precisa dell’immobile e la sua composizione completati con i dati catastali che lo identificano
• La parte urbanistica dell’immobile
• La data entro la quale andrà stipulato il rogito notarile

Alla firma del contratto preliminare dovrete versare una seconda somma ad integrazione di quella già consegnata in fase di proposta d’acquisto, che costituirà la famosa Caparra Confirmatoria art. 1385 c.c. che diverrà a sua volta acconto prezzo in sede di atto notarile.

Possiamo dire quindi che è sempre bene dopo una proposta d’acquisto concludere l’accordo con una seconda scrittura, il contratto preliminare, che sancisce definitivamente l’accordo tra le parti.

Dopo queste precisazioni passiamo al tema principale dell’articolo, registrazione o trascrizione del preliminare?

Registrazione

Il preliminare deve obbligatoriamente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione.

Il motivo della registrazione è far si che si possa dare data certa alla scrittura privata.

I costi per la registrazione, che potrà essere richiesta indistintamente da una delle parti sono:

• 200 € di Imposta di registro, imposta fissa
• Imposta di bollo pari a € 16 ogni 100 righe scritte (per entrambe le copie che dovranno essere registrate)
• 0,5% della caparra versata di Imposta di registro, invece se versate un acconto la percentuale sarà 3%, sempre di quanto versato. Entrambe saranno poi scomputate dall’imposta di registro in sede di atto notarile

Ovviamente quando la conclusione dell’affare avviene con l’intervento di un professionista immobiliare, anche lui sarà garante della registrazione del preliminare

Trascrizione

Al contrario la Trascrizione non è un obbligo ma solo una facoltà delle parti (solitamente utilizzata dall’acquirente) perché attraverso la trascrizione la scrittura si rende “visibile” a terzi, inibendo determinati comportamenti scorretti che il venditore potrebbe avere, quali ad esempio:

• Vendere l’immobile ad altri potenziali acquirenti
• Cedere diritti reali di godimento sull’immobile a terzi (es. usufrutto) o altri diritti reali
• Iscrivere una ipoteca sull’immobile di qualsiasi natura
• Essere soggetto a procedure fallimentari

Per semplificare, la trascrizione dà la possibilità a chi sta acquistando l’immobile di interporsi letteralmente tra l’immobile ed eventuali terzi, che siano altri acquirenti, creditori oppure altri ai quali il venditore ha trasferito la proprietà dell’immobile stesso.

Insomma una sorta di vantaggio/prelazione sulla casa che starete acquistando, tutelando appunto l’immobile da ipoteche o pignoramenti che potrebbero arrivare prima del rogito definitivo.

La trascrizione è quindi consigliata, in caso foste a conoscenza di particolari condizioni avverse al venditore, o se il venditore fosse un’impresa (es: costruzione nuova con consegna più avanti nel tempo), o da un qualsiasi soggetto fallibile.

Oltre a questi casi mi sento di consigliare una trascrizione del preliminare quando se vi capitasse di versare somme molto alte e/o se dovesse trascorrere un tempo piuttosto lungo tra il preliminare e l’atto definitivo.

La trascrizione del compromesso ha un costo come la registrazione, ma diverso in quanto l’unico soggetto che può trascrivere il compromesso è il notaio.

Il costo per la trascrizione è cosi quantificabile:

• Imposta ipotecaria € 200
• Tasse di trascrizione € 35
• Onorario del notaio (che sarà proporzionale al valore del preliminare) tra gli € 600 e € 1200

Ovviamente vanno aggiunti i costi della registrazione che abbiamo visto prima che resta naturalmente obbligatoria.

Per sintetizzare:

Preliminare Trascritto

Vince sui pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare

Preliminare Registrato

NON vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare

Ed in caso di preliminare trascritto :

Ipoteche o pignoramenti successivi e anteriori alla trascrizione, non producono nessun effetto nei confronti dell’acquirente. In caso di procedura fallimentare sull’immobile in oggetto di asta giudiziaria, la distribuzione del ricavato comunque vedrebbe l’acquirente come soggetto privilegiato.

Se avete bisogno di una consulenza, se volete vendere o acquistare un immobile contattatemi qui.

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