Non sai di cosa si tratta? Niente paura! Sul blog ho già trattato quelli relativi al 2022 ma è bene aggiornarvi sulla situazione attuale. I bonus acquisto prima casa messi a disposizione dallo stato, sono stati definiti allo scopo di rendere facile e abbordabile l’acquisto di un primo immobile per tutti, previa la soddisfazione di alcuni requisiti.

In questo articolo vedremo nel dettaglio le agevolazioni che potrete sfruttare, i requisiti per potervi accedere con tanto di clausole ed eccezioni, gli errori da non fare nell’acquisto di una prima casa e alcune misure per gli under 36.

Agevolazioni prima casa: cosa sono?

Con il ribasso che stanno subendo i prezzi del mercato immobiliare, l’idea dell’acquisto di una prima casa sta apparendo come sempre più attuabile per molti italiani.

Queste, unite alle agevolazioni prima casa per gli under 36 (che vedremo in seguito), hanno sicuramente il merito di dare una scossa al mercato immobiliare. Gli acquirenti hanno solo bisogno di essere incentivati a comprare abitazioni da un mercato molto importante per il nostro paese come quello immobiliare, mercato traino di una filiera produttiva di grande rilievo per l’Italia.

Le agevolazioni comprendono aspetti diversi a seconda che i soggetti acquistino da privati o da imprese. Se si acquista da un privato sono previste:

• Il ribasso dell’imposta di registro al 2% del valore catastale, rispetto al 9% come seconda casa, grazie al Decreto “Istruzione” del 1 gennaio 2014;
• L’imposta ipotecaria fissa di 50 €, al posto di 168 €, sempre per merito del Decreto “Istruzione”;
• L’imposta catastale fissa di 50 €, al posto di 168 €, di nuovo grazie al medesimo DL.

Se si acquista come prima casa da un’impresa l’IVA è ridotta al 4%, al posto di essere al 10% come seconda casa. Purtroppo, in questo caso, l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale salgono a 200 €.

Entrambe le situazioni di acquisto prima casa, comunque, prevedono l’esenzione da bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro. Inoltre è prevista anche l’esenzione dalle imposte necessarie a effettuare gli adempimenti presso catasto e registri immobiliari.

In ultimo, tra le agevolazioni prima casa è prevista anche una detrazione dall’IRPEF del 19% degli interessi passivi dei mutui ipotecari, per un massimo di 4000 €.

Fin qui tutto molto allettante, ma i requisiti? Ora ci arriviamo. Se sei interessato alle agevolazioni prima casa per gli under 36, invece, le trovi più avanti.

Agevolazioni prima casa: i requisiti

Le agevolazioni prima casa sottostanno a requisiti che devono essere soddisfatti e mantenuti nel tempo. L’alternativa è vivere come un calvario burocratico la spunta di “acquisto prima casa” nella lista dei vostri buoni propositi.

Prima di tutto, è necessaria una premessa sul tipo di case a cui si applicano le agevolazioni prima casa. È importante avere ben chiare le varie categorie catastali a cui non si riferiscono.

Sono infatti esclusi i fabbricati di categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).

Oltre ciò, l’acquirente ha tempo 18 mesi per trasferire la propria residenza nel comune dove è collocato il nuovo immobile. Tutto ciò, allo scopo di evitare di far decadere i bonus acquisto prima casa.

Esiste però un’eccezione, quando ci si avvale di un finanziamento/mutuo per ottenere i fondi necessari a completare l’acquisto. In questo caso infatti il termine per richiedere la residenza passa da 18 mesi a 12 mesi.

Quando si ha già una “prima casa”

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:

• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Tutto questo a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

In caso contrario i bonus acquisto prima casa decadono e l’aquirente, oltre a dover pagare le imposte detratte, dovrà anche pagare una mora pari al 30% del valore dell’immobile. Esaltante.

Le agevolazioni prima casa decadono anche nel caso l’acquirente venda l’abitazione prima di cinque anni dal momento dell’acquisto salvo il riacquisto entro un anno dalla data del rogito di vendita.

Aquisto prima casa: 5 errori da non fare

L’aquisto di un immobile non è cosa da poco, specialmente se si tratta del primo. Vediamo quali sono gli errori da non fare con e senza i bonus acquisto prima casa:

1. Mai presentarsi in orario all’appuntamento per vedere la casa. Non sto dicendo di presentarvi in ritardo, ma di arrivare con cinque – dieci minuti di anticipo per vedere la zona i servizi e magari fare le domande giuste all’agente immobiliare
2. Non arrivare impreparato. Se non sai che domande fare e quali potrebbero essere le insidie di un primo immobile, chiedi a persone che hanno già acquistato. I tuoi amici cosa avrebbero voluto sapere prima di acquistare la loro prima casa?;
3. Non risparmiare sul preliminare di vendita. Chiedi la registrazione che è comunque obbligatoria e magari anche la trascrizione nel caso di acquisto da un soggetto giuridico o impresa/azienda. Questo perché in caso di sgradite sorprese, prevale sempre chi ha trascritto il contratto per primo, anche se l’accordo è successivo. Se non trascrivi, il venditore potrebbe trovare un altro acquirente e trascrivere il contratto con lui. In questo modo tu non avresti alcun diritto sull’immobile che avresti acquistato e ti troveresti imbrigliato in un bel pasticcio;
4. Indipendentemente dalle agevolazioni, non vendere casa prima di cinque anni se non hai intenzione di riacquistarne un’altra. Questo perché se ricavi un utile dalla vendita scatta una plusvalenza tassabile in sede di atto notarile o che concorre alla formazione del reddito (IRPEF). Ciò non si applica se hai abitato la casa acquistata e hai avuto la residenza all’interno della stessa per più di metà del periodo tra il giorno dell’acquisto e il giorno dell’atto di vendita.
5. Affidati sempre ad un professionista. Un agente può tutelarti da tutte queste insidie. Approfittane!

Vediamo ora le agevolazioni prima casa per gli under 36.

Agevolazioni prima casa per gli under 36

Tra le misure concesse dallo stato, una in particolare si applica a soggetti che più di tutti potrebbero voler acquistare la prima casa e diventare indipendenti: gli under 36. La legge di bilancio 2023 subentra proprio per aiutare questa fascia demografica ed estende le agevolazioni prima casa per gli under 36 fino al 31 dicembre 2023. Ciò prevede la seguente riduzione delle imposte:

• Per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• Per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

L’accesso è consentito, come da nome, a chi ha meno di 36 anni, un ISEE annuo inferiore a 40.000 euro e se l’immobile da aquistare ha un valore inferiore a 250.000 euro. Si applicano tutti i requisiti previsti per le agevolazioni prima casa di cui sopra. Si tratta sicuramente di un’opportunità da esplorare per tutti i giovani intenzionati a comprare casa. Nel caso foste interessati, è bene consultare una guida sull’argomento.

In conclusione, credo sia importante valutare i vantaggi di queste agevolazioni e capire come sfruttarle, in modo tale da fare una scelta ponderata ma anche più leggera. Comprare casa non è sicuramente una cosa da poco.

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