Le aste immobiliari sono una grande opportunità, che tu sia in cerca di un immobile da trasformare nel tuo nido d’amore, di una prima abitazione per te o di una seconda casa.
Le riduzioni di prezzo, le esenzioni dalle spese notarili e altri vantaggi che spiegherò più avanti, rendono l’acquisto casa in asta un’alternativa allettante per molti.
In questo articolo vedremo cosa sono le aste con incanto, senza incanto e telematiche, ovvero le tipologie di aste immobiliari previste dal nostro ordinamento giuridico.
Successivamente vedremo i rischi e i vantaggi insiti a questa possibilità se acquisto casa in questo modo.

Tipi di aste: senza incanto
Il nostro ordinamento giuridico prevede due principali tipologie di aste immobiliari: quelle con incanto e quelle senza incanto. La differenza non sta nella presenza o meno di magia, ovviamente. Tutto sta nella modalità di partecipazione e aggiudicazione dell’immobile messo all’asta.
Ad oggi la via preferenziale è data all’asta senza incanto che si svolge facendo offerte a busta chiusa.
I partecipanti devono consegnare alla Cancelleria del tribunale, una busta con l’offerta (tenendo conto della base d’asta comunicata) e le modalità e i tempi di pagamento. Non finisce però qui. È anche richiesta un cauzione non inferiore al 10% dell’offerta consegnata. In caso non ci si aggiudichi l’immobile, la cauzione viene restituita.
L’offerta è irrevocabile e alla data dell’udienza vengono vagliate tutte le offerte. Se è presente solo una busta, il partecipante si aggiudica subito l’asta. Nel caso di più buste si procede come da consuetudine nelle aste immobiliari: il giudice indice una gara. Si aggiudica l’asta chi alla fine ha fatto l’offerta migliore.

Tipi di aste: con incanto
Questa, tra le aste immobiliari, è quella che ha meno luogo.
l’asta con incanto ha priorità solo nel caso in cui il Giudice ritenga probabile che la vendita con asta senza incanto avvenga ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.
Questo tipo di asta per l’acquisto casa è diversa da quella senza incanto perché inizia con un’udienza pubblica fissata in precedenza dal giudice. Nel corso dell’udienza i partecipanti rilanciano sulla propria offerta o su quella di un altro partecipante.
Sta al giudice definire la base d’asta, il valore minimo del rilancio di offerta, l’ammontare della cauzione e i tempi e le modalità di pagamento.
Altra importante differenza è che il vincitore della gara non si aggiudica subito la casa. Nelle aste immobiliari con incanto infatti entro dieci giorni dalla chiusura della prima gara possono ancora essere fatte offerte di acquisto.
I requisiti per tali offerte sono:
- Il prezzo superiore almeno di un quinto di quello raggiunto dall’incanto;
- Il versamento di una cauzione pari al doppio della precedente.
Nel caso siano soddisfatti questi due requisiti, il giudice apre una nuova gara. Ma ora vediamo l’ultima tipologia di aste immobiliari: l’asta telematica.

Tipi di aste: telematica
Con la sempre maggiore digitalizzazione dell’utenza si è resa necessaria questa tipologia di aste immobiliari.
Le aste telematiche avvengono tramite una piattaforma digitale su cui i partecipanti si iscrivono con username e password. L’username usato serve per rimanere anonimi. L’offerta e i rilanci avvengono tramite l’invio dei documenti in via telematica, mentre la cauzione è versata tramite bonifico bancario.
Per l’asta telematica, però, esistono tre sotto tipologie:
- sincrona: sono vendite in tempo reale che hanno luogo in un determinato span temporale. Le offerte sono inviate tramite il canale telematico;
- sincrona mista: le modalità sono le medesime ma, come da nome, è mista. Ciò significa che i compratori partecipano all’asta sia in via telematica che in presenza;
- asincrona: il periodo in cui ha luogo l’asta è dilazionato nel tempo. I partecipanti ricevono un avviso se un altro ha piazzato una nuova offerta.
In tutti i casi, le aste immobiliari sono da considerare concluse con il versamento del saldo dovuto, concordato in offerta, meno la cauzione.
Comprare casa in aste immobiliari, i vantaggi
Fin qui tutto chiaro, ma quali sono i vantaggi? Comprare case in aste immobiliari, con incanto o senza incanto che sia, conviene. In media, si ha un risparmio fino al 40% del valore di mercato.
Oltre questo, l’acquisto di una casa all’asta è trasparente. Prima della pubblicazione dell’avviso è infatti richiesta una perizia per valutare il valore della casa. Tale perizia disponibile a tutti i cittadini interessati. Se non bastasse è anche concessa una visita dell’immobile, prenotabile tramite il Portale delle Vendite Pubbliche.
L’immobile sarà inoltre libero da ipoteche e pignoramenti, che verranno cancellati dal Giudice al momento del decreto di trasferimento.
Alcuni vantaggi aggiuntisi di recente sono la possibilità di far valere le agevolazioni prima casa che ho già trattato sul blog. Questo ovviamente se si rispettano i requisiti delle agevolazioni..
Un’altra possibilità relativamente recente è quella di pagare tramite mutuo l’immobile acquisito. Alcune banche infatti consentono di coprire gran parte del valore dell’immobile acquisito all’asta. Ciò è possibile grazie alla riduzione dal prezzo di mercato. È una possibilità che permette di ovviare al problema della liquidità.

Quali sono i rischi se acquisto casa in aste immobiliari?
Comprare casa all’asta quindi può essere fonte di numerosi vantaggi. Ma è davvero tutto oro quel che luccica? Sarebbe ingenuo pensare che certe cosa non comportino alcun rischio. Le aste immobiliari infatti non sono da meno.
Alcuni rischi in cui si potrebbe incorrere riguardano lo stato dell’immobile. Per questo entra in gioco la perizia messa a disposizione con tutti i documenti per l’asta. È fondamentale consultarla se si vogliono evitare spiacevoli imprevisti e comprendere le spese aggiuntive che richiede l’immobile.
L’altro rischio principale è dato dallo stato di occupazione dell’immobile. La casa infatti potrebbe essere abitata dal debitore o da inquilini con contratti di opposizione o abusivi. Ciò potrebbe causare situazioni spiacevoli che non permetterebbero il pieno godimento dell’immobile acquisito. La situazione peggiore è la necessità di azioni di sfratto.
Comprare in aste immobiliari si rivela quindi essere un’importante possibilità per chiunque sia alla ricerca di un primo o secondo immobile. Vanno però fatte le giuste valutazioni e in questo, un agente immobiliare potrebbe fornirti il supporto sperato.
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