Affitti con riscatto e patti di riservato dominio. Quando si decide di cambiare casa e non si è ancora a conoscenza se una banca può finanziare l’acquisto del nuovo immobile, allora si inizia a capire come il mondo immobiliare possa sembrare una vera e propria giungla. Per questo molte volte ci si ritrova a chiedersi cosa fare, a cercare soluzioni alternative e ci si inbatte in soluzioni poco utilizzate come il AFFITTO CON RISCATTO (decreto legge 133/2014 art. 23) o il PATTO DI RISERVATO DOMINIO (articolo codice civile 1523).

Ecco che sorge spontanea una domanda. Cosa è meglio tra proposte come l’affitto con riscatto o il patto di riservato dominio?

Quali sono i vantaggi? Come fare a capire cosa conviene per la nostra particolare situazione? E soprattutto, l’immobile sarà tuo alla fine di tutte queste peripezie e sacrifici?

Beh, ma per rispondere a tutti i tuoi dubbi ci sono io, no?

In questo articolo analizzeremo queste due forme contrattuali sempre esistite e regolamentate dal nostro ordinamento giuridico: l’affitto con riscatto e la vendita con riserva di proprietà o riservato dominio.

Illustrerò i vantaggi di ciascuna. Evidenzierò gli svantaggi. Alla fine avrai un’infarinatura generale e saprai tutto ciò che serve per capire quale tipologia ti si addice di più, per il resto puoi chiedere a me in qualsiasi momento. Pronto? Cominciamo!

Cosa sono i contratti rent to buy o di affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto, o contratti rent to buy, sono particolari forme contrattuali che prevedono la presenza di due soggetti: il proprietario e l’affittuario (possibile futuro proprietario). Con questa modalità contrattuale, quest’ultimo ha diritto a godere dell’immobile in affitto avendo la possibiltà di riscattarlo.

La particolarità principale è una: tramite questo contratto l’affittuario può opzionare l’acquisto e riscattarlo diventando lui il nuovo proprietario.

Infatti, con i contratti rent to buy la quota mensile è maggiore rispetto al normale prezzo di vendita dell’immobile. Ciò avviene perché insieme all’affitto, nella quota mensile è incluso un acconto sul prezzo finale di vendita. Alla fine l’affittuario dovrà pagare solo il riscatto mancante.

Facciamo un esempio: Prezzo Casa 100.000€, acconto 5.000€, affitto 800€ (di cui 500€ imputati alla locazione e 300€ a scalare dal prezzo) questo magari per 3 anni.

Solo se alla fine decidi di completare l’acquisto allora dovrai pagare il riscatto che sarà pari a 100.000 – 5000 – 10800 (300 x 36) = 84200€ sarà il saldo per riscattare la casa.

Si tratta di un tipo di contratto che fonde alcune caratteristiche tra il contratto di locazione e quello del preliminare di vendita.

Come funziona l’affitto con riscatto

I contratti rent to buy comprendono alcune caratteristiche particolari, rispetto ai normali contratti di locazione.

Innanzitutto sono contratti che hanno una durata di circa 3-5 anni. Tuttavia possono durare fino ad un massimo di 10 anni, a differenza dei normali preliminari di compravendita dove si realizza prima la conclusione dell’accordo tra le parti.

In secondo luogo, per avere effetti legali a tutela del conduttore (inquilino) i contratti “rent to buy” devono essere trascritti presso i registri immobiliari, rinviando alla disciplina relativa alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita( art. 2645-bis c.c.). Tutto ciò, però, estendendo il termine triennale o dell’intera durata per coprirne appunto tutta la durata del contratto stesso.

Questo garantisce al conduttore una prenotazione di acquisto sull’immobile. Tale posizione di vantaggio si applica anche nei confronti di possibili ipoteche e pignoramenti che potrebbero sorgere durante tutta la durata dell’accordo. Queste procedure non possono avvenire finché il contratto sussiste.

Il proprietario dell’immobile, infine, può richiedere la risoluzione del contratto quando l’inquilino non paga un numero minimo di canoni. Ciò può avvenire anche se il mancato pagamento non è consecutivo. Il numero minimo di canoni non pagati per avviare la risoluzione del contratto non può essere inferiore a 1/20 del numero totale delle rate.

I vantaggi dell’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto quindi è una soluzione che può essere vantaggiosa sia per il compratore che per l’affittuario. Il rent to buy infatti consente a chi occupa l’immobile di goderne fin da subito. Il venditore di contro, continua ad essere proprietario dell’immobile, fino all’effettiva vendita.

Per tale situazione l’affittuario non deve pagare IMU e TASI sull’immobile. Allo stesso tempo il proprietario si tutela dalle svalutazioni sull’immobile. Questo perché il valore dell’immobile è congelato al momento della registrazione del contratto, cosi che il proprietario sia tutelato in caso di recessione del mercato da li all’esecuzione del contratto.

In ultimo l’affittuario ha maggiori possibilità di accedere a mutui, anche vantaggiosi, grazie al suo storico di pagatore puntuale da mostrare alle banche.

Gli svantaggi dell’affitto con riscatto

Non è comunque tutto oro quel che luccica ed è tassativo darvi una visione completa.

Possono esserci, infatti, degli svantaggi anche con questa formula contrattuale, come con tutte le cose. E questo vale sia per il proprietario che per l’inquilino.

Per il proprietario dell’immobile infatti rimane l’obbligo di pagamento di IMU e TASI, così come il pagamento di eventuali interventi di manutenzione straordinaria. Inoltre, se l’affittuario alla fine non acquista ma rimane ad occupare l’immobile, potrebbe essere necessario un giudice.

Per l’affittuario invece lo svantaggio è uno. Dato che il valore dell’immobile è congelato dalla firma del contratto, si potrebbe trovare a pagare un prezzo maggiore. Questo perché non si tiene conto delle svalutazioni che potrebbe avere l’immobile normalmente.

Infine il proprietario dell’immobile, in quanto tale, non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa per l’acquisto di nuovi immobili fino all’esecuzione del contratto.

Cos’è un patto di riservato dominio o vendita con riserva di proprietà?

Un patto di riservato dominio è una tipologia contrattuale simile a quella del contratto “rent to buy” o di affitto con riscatto.

La differenza principale sta nel fatto che qui, il compratore diverrà proprietario dell’immobile con il pagamento dell’ultima rata, stipulando un secondo atto di quietanza del saldo prezzo. Si, perché non si stipula un contratto tipo di affitto. Al contario si stipula una vera e propria compravendita dal notaio con il pagamento delle imposte di registro, dell’onorario notarile e di tutte le spese accessorie legato al rogito. La grande differenza che il prezzo oltre ad un acconto iniziale verrà corrisposto a rate interamente scalate dal prezzo pattuito senza onere di tassazione per il proprietario.

Il compratore quindi acquista l’immobile da subito, ma diverrà effettivamente proprietario con il pagamento dell’ultima rata e ovviamente che dovrà corrispondere al saldo del prezzo. Essendo una vendita a rate, infatti, il contratto di vendita (rogito) sarà valido solo dal momento della trascrizione del contratto. Per evitare che, per i terzi, la vendita avrebbe l’effetto di immediata traslazione di proprietà, viene aggiunta una nota aggiuntiva. Così facendo si rende nota ai terzi la posizione di compratore e venditore.

Esiste anche la possibilità di risoluzione del contratto che può avvenire nel caso in cui l’acquirente sia inadempiente. Per essere considerato tale, non deve aver pagato una rata o un numero di rate che supera l’ottava parte del prezzo pattuito.

I vantaggi della vendita con riserva di proprietà

Anche qui come nel caso dell’affitto con riscatto, anche per il patto di riservato dominio ci sono vantaggi e svantaggi. Vediamo i primi.

Per l’acquirente è ottima la possibilità di occupare fin da subito l’immobile. Può infatti godere nella sua totalità anche nel caso di una eventuale ristrutturazione. In questo caso, beneficia anche degli sgravi fiscali esistenti .

Avendo fatto un rogito con pagamento dilazionato anche qui sono congelate tutte le azioni di pignoramento o di ipoteca da parte di terzi. Questo anche nel caso in cui il venditore si trovasse in difficoltà economiche.

Il venditore invece si libera dei rischi di deterioramento in quanto è il compratore a diventarne responsabile. È comunque nei diritti del proprietario intraprendere misure cautelari nei confronti del compratore che mette a rischio l’integrità dell’immobile.

Il compratore inoltre, per poter saldare il prezzo, ha la possibilità di poter richiedere ad un istituto di credito l’apertura di un mutuo. Questo diventa un vantaggio perchè avendo pagato già un acconto in sede di atto la percentuale d’intervento della banca è sicuramente pari o al di sotto dell’80%. Di questo ho già parlato in un altro articolo.

Gli svantaggi la vendita con riserva di proprietà

Cosi come esistono dei vantaggi, purtroppo però, la vendita con riservato dominio, presenta anche delle criticità dalla parte del venditore:

• In caso di inadempimento dell’acquirente, egli dovrà restituire le rate percepite. Vero è, però, che potrà richiedere un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni;
• In caso di mancata restituzione dell’alloggio per qualsiasi motivo esso avvenga, dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria proprio per recuperarne la disponibilità;
• Il carico fiscale rappresentato dalle imposte dirette e locali (come ad esempio IMU e TASI) gravano sulla proprietà, pertanto sul venditore.

Tutti questi aspetti però potranno essere regolamentati direttamente nell’atto di vendita stipulato cosi da poter limitare al minimo gli svantaggi per il venditore.

Anche per l’acquirente, vi sono alcuni svantaggi a cui bisogna porre particolare attenzione:

• Il prezzo finale potrebbe essere superiore a quello di mercato, poiché nel totale potrebbero essere inseriti anche degli interessi;
• Le spese di manutenzione e il rischio di deperimento dell’abitazione sono a suo carico;
• L’imposta di registro e l’IVA ( se acquisti da impresa) devono essere pagate entrambe, per intero, al momento della sottoscrizione del contratto con riserva di proprietà.

Quindi il consiglio che posso darvi prima di affrontare una tra queste due tipologie di acquisto per la vostra prima casa, chiedete una consulenza al vostro esperto immobiliare di ficducia. Fatevi accompagnare per una consulenza specifica da un Notaio. Così facendo potrete analizzare ogni aspetto e ogni punto per non avere poi brutte sorprese nel periodo che intercorrerà tra l’accordo e il saldo dovuto del prezzo.