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Affitti Brevi Turistici

da | Dic 9, 2021 | Nuovi modi di vivere | 0 commenti

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Il settore degli affitti brevi turistici si è trovato in grande difficoltà. Torniamo un attimo indietro fino a febbraio 2020. Siamo tutti con la testa al nuovo anno appena iniziato e si sente parlare ancora quasi sussurrata di questa influenza sconosciuta. Da lì a breve bloccherà il mondo intero, facendolo piombare in una situazione mai vista negli ultimi 100 anni.

Tante famiglie in vacanza per la settimana bianca: chi vicino chi più lontano da casa, magari in un’altra regione per provare nuove piste o visitare località sciistiche mai viste. Una stagione che vede coinvolti tanti alberghi e agenzie di viaggio che organizzano soggiorni per famiglie, compagnie di amici. Coinvolti anche i proprietari di seconde case che, come ogni anno, cercano di far fruttare il loro appartamento con affitti brevi turistici.

Appartamenti che vengono pubblicizzati su diversi portali come Booking o AirBnb. Un mercato che nel tempo ha coinvolto anche molte agenzie immobiliari nel prenderlo seriamente in considerazione, facendolo per alcuni diventare il loro core business.

Il settore dell’immobiliare: quante soddisfazioni!

Anche noi, insieme al mio socio e ai nostri collaboratori, siamo entrati in questo mercato da 3 anni.

Dopo un periodo di analisi e di studio, possiamo dire che è davvero un settore interessante in grado di restituire grande gratificazione lavorativa e personale. Vedere la gente contenta dopo un soggiorno in una struttura da noi gestita, il viso felice di un proprietario che finalmente rivaluta la sua seconda casa. Questa si trasforma da un costo da sostenere, vivendola magari solo poche settimane l’anno, a un luogo con una nuova vita. Una casa al mare o in montagna, sempre in ordine e custodita. Il grande vantaggio è quello di averla sempre a disposizione. Nel caso la si volesse vendere, immettendola per la vendita in un mercato di case acquistate per investimento e non solo come classiche seconde case da mare o montagna.

Come immettere nel mercato degli affitti brevi turistici dopo la pandemia

Dicevamo, arriva questo virus che blocca tutti a casa, e così tutta l’economia mondiale subisce un bel colpo. Ora il mondo degli affitti brevi turistici, bloccato completamente, cerca di rialzare la testa. Potendo riaprire le prenotazioni, da la possibilità alle persone di rifare le valige, nella speranza di fare le vacanze in una situazione di quasi normalità.

Ma quali sono le regole del gioco che devono essere rispettate da parte dei proprietari per poter immettere nel mercato degli affitti brevi turistici il loro appartamento?

Iniziamo con dire che gli appartamenti in questione sono e devono essere regolati con contratti di Locazione Breve di tipo Turistico e non con contratti semplici transitori. Questi vengono utilizzati per altri scopi, e lo scopriremo in un altro articolo. I contratti turistici sono regolati dall’articolo 1571 c.c. e seguenti cosi come è stato previsto dal Legislatore. Non possono essere di durata superiore ai 30 gg ma sono da intendersi 30 gg all’anno per soggetto. Naturalmente non sono soggetti a imposta di registro ne ad imposta di bollo.

L’immobile deve essere dotato di un codice CITRA, codice rilasciato dalla Regione di riferimento dell’appartamento, nel nostro caso dalla Regione Liguria. L’immobile viene quindi inserito in una lista di appartamenti autorizzati a questo tipo di attività. Ovviamente sono ammessi solo gli edifici accatastati come abitativo dalla cat A1 alla cat A10.

Affitti brevi turistici: caratteristiche

Affitti brevi turistici

Una caratteristica fondamentale che differenzia gli affitti brevi turistici da altre attività, come ad esempio case vacanza o bed and breakfast, è la presenza di soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, al di fuori della pulizia giornaliera e cambio di biancheria. Altri servizi come ristorazione, colazione, stiratura, etc. non sono permessi.

Un altro punto forte di questa tipologia di locazione è la sua tassazione. Questa avviene in cedolare secca al 21% anche qui un aspetto fondamentale da tenere in considerazione, in quanto spesso pagando le tasse sulle locazioni in regime Irpef la tassazione risulterebbe sicuramente superiore.

Ma questa attività può essere esercitata solo dai proprietari? Assolutamente no!!

Infatti, L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 ha modificato il ruolo affidato agli intermediari immobiliari, che operano per conto del proprietario (non agenti abusivi ma regolarmente in possesso dei requisiti per svolgere l’attività di agente immobiliare). Vediamo cosa prevede:

L’art. 4 del DL 50/2017, nella versione definitiva, definisce “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Quanto alle condizioni oggettive, la norma riguarda dunque i contratti di locazione ad uso abitativo e di durata non superiore a 30 giorni: gli affitti brevi turistici.

Con riguardo invece ai soggetti, si tratta delle locazioni stipulate tra persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa:

  • direttamente,
  • oppure attraverso soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare,
  • oppure tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Quest’ultima previsione (soggetti che gestiscono portali telematici) è stata inserita nel testo dell’art. 4 in sede di conversione. Viene così esplicitato che la normativa in commento riguarda anche i contratti conclusi con l’intervento di operatori diversi dagli intermediari immobiliari. Operatori sul web con piattaforme che hanno la finalità di far incontrare domanda e offerta nel campo delle locazioni. I più conosciuti oggi AirBnb e Booking.

Affitti brevi turistici

Il regime fiscale delle locazioni brevi delineato dall’art. 4 DL 50/2017 riguarda solo le locazioni stipulate fuori dal regime di impresa.

Il confine tra locazione e attività d’impresa

Non è sempre agevole stabilire il confine tra locazione e attività di impresa. E’ complicato, soprattutto, in presenza di fornitura di servizi accessori o di più proprietà immobiliari facente capo ad un unico soggetto e concesse in locazione. L’inquadramento deve avvenire tenendo conto della normativa civilistica nonché della normativa regionale di settore. La presenza di servizi accessori va attentamente valutata onde stabilire se il contratto possa considerarsi una locazione, produttiva di redditi fondiari, ovvero una prestazione di servizi, produttiva di redditi di impresa.

Resta fermo che laddove la prestazione di servizi sia preponderante rispetto alla locazione, non si rientra nella fattispecie della locazione ma in quella dell’attività di impresa.

Applicazione della cedolare secca

È possibile effettuare l’opzione per il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21% con riferimento ai contratti di affitti brevi turistici stipulati dal 1° giugno 2017.

Tale facoltà è inoltre prevista anche per i corrispettivi lordi derivanti:

  • dai contratti di sublocazione;
  • dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi.

In entrambi i casi deve trattarsi di contratti riconducibili alla tipologia della locazione breve.

L’applicazione della cedolare secca agli affitti brevi non è una novità, in quanto era già ammessa in precedenza per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni. È innovativa la previsione che ne estende l’applicazione anche ai contratti “che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, in quanto si precisa che la presenza di tali servizi accessori non è di per sé sufficiente a configurare attività di impresa, rimanendo invece il contratto nell’ambito delle locazioni.

È innovativa anche l’estensione del trattamento fiscale alla sublocazione e alle locazioni stipulate dal comodatario: i redditi derivanti dalla sublocazione, ad esempio, sono “redditi diversi” ex art. 67 Tuir e non “redditi fondiari”. Viene pertanto esteso il regime della cedolare secca anche a un tipo di reddito che non appartiene ai redditi fondiari.

Quanto alla base imponibile, l’art. 4 c. 3 precisa che, in caso di sublocazione e di contratti conclusi dal comodatario, l’imposta del 21% si applica ai corrispettivi lordi: se ne deduce che, salvo diversi chiarimenti che dovessero intervenire, sono imponibili i corrispettivi pattuiti a qualsiasi titolo, compresi ad esempio i rimborsi delle spese condominiali.

Al contrario, nel caso dei contratti di locazione, la base imponibile è rappresentata dal canone di locazione e non anche dall’importo pattuito a titolo di rimborso delle spese documentate.

Esercizio dell’opzione per la cedolare secca

L’opzione per il regime della cedolare secca è generalmente esercitata alla registrazione del contratto.

Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso, come gli affitti brevi turistici, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni, il locatore può:

  • applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito;
  • oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Nel caso delle locazioni brevi, non potendosi configurare l’ipotesi della locazione a canone concordato, si applica solo l’aliquota del 21%.

Adempimenti in capo agli intermediari e ai gestori di portali telematici

Gli intermediari individuati dall’art. 4 (soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e soggetti che gestiscono portali telematici):

  • devono trasmettere i dati entro il 30 giugno dell’anno successivo;
  • devono operare la ritenuta del 21% in qualità di sostituti di imposta qualora incassino i canoni o i corrispettivi dei contratti. Sono responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale (nuovo comma 5-ter).

La ratio di tali previsioni è quella di contrastare l’evasione fiscale.

Trasmissione dei dati per gli affitti brevi turistici

I soggetti sopra citati devono trasmettere i dati relativi ai contratti di cui ai punti precedenti conclusi per il loro tramite. Questo entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati (pertanto, ad esempio, i dati dei contratti conclusi nel 2021 saranno oggetto di comunicazione entro il 30.06.2022).

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro (sanzione di cui all’art. 11, c. 1 D.Lgs. 471/1997), ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

I nuovi adempimenti decorrono con riferimento ai contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017.

Ritenuta del 21%

Gli intermediari e i gestori dei portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti in oggetto, devono operare (e versare), in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.

La ritenuta deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo.

La ritenuta si considera operata:

  • a titolo di imposta, in presenza di opzione per la cedolare secca;
  • a titolo di acconto, nel caso in cui non sia esercitata l’opzione.

Gli intermediari devono poi rilasciare la certificazione unica.

Pertanto, si può così riepilogare:

  • l’intermediario opera la ritenuta se incassa i canoni o i corrispettivi dal conduttore, per poi corrispondere il canone di pertinenza del locatore a quest’ultimo: la ritenuta è applicata in questo secondo passaggio, e pertanto all’atto del pagamento dall’intermediario a favore del locatore (proprietario);
  • in caso di pagamento diretto dal conduttore al locatore, non si applica alcuna ritenuta.

Imposta di soggiorno

Gli intermediari e i gestori dei portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi, sono responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

Intermediari e i gestori dei portali telematici non residenti in Italia

In sede di conversione è stato inserito il comma 5-bis, che si riferisce agli operatori non residenti.

I soggetti non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino i canoni o i corrispettivi, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi di cui sopra tramite la stabile organizzazione.

I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale.

Dopo tutto queste norme e regolamenti, perché ci si dovrebbe affidare ad un mediatore regolarmente autorizzato ad operare in questo mercato e magri che la sua azienda sia operativa direttamente sul posto dove si trovano gli alloggi che saranno utilizzati per gli affitti brevi turistici?

Cercherò di riassumere in brevi punti ed in maniera semplice il perché ci si dovrebbe affidare ad una struttura organizzata per gli affitti brevi turistici

  • La stipula di un mandato con rappresentanza di agenzia immobiliare strutturata consente di effettuare una locazione turistica con erogazione di servizi aggiuntivi. Questo senza che al proprietario possa essere imputato l’esercizio di una attività turistico ricettiva (di tipo alberghiero) che necessita l’esercizio in forma imprenditoriale
  • Avere una qualità e dei servizi aggiuntivi che possano far vivere al cliente finale la giusta esperienza. Lo scopo è quello di avere una recensione di valore per poter dare continuità alla locazione turistica nel tempo. Quindi di tutto interesse per l’azienda che se ne occupa.
  • Un altro aspetto fondamentale è quello burocratico. Dalla richiesta del codice REGIONALE CITRA, alla comunicazione in questura presso il portale alloggiati. Il pagamento delle imposte derivate dalla locazione con la successiva emissione del certificato unico da far pervenire al proprio commercialista per la dichiarazione dei redditi (pratica non svolta da chi non ha mandato di rappresentanza)
  • Ultimo e non meno importante avere sempre la casa in ordine, pulita e controllata per l’arrivo improvviso di un nuovo ospite. Una struttura immobiliare, anche nei periodi di bassa stagione, ha interesse ad affittare. Proponendo e facendo attività di marketing mirate aiuta a invogliare turisti dell’ultimo minuto a venire a visitare il luogo dove si trova la casa. La conseguenza è un vantaggio economico e di visibilità per la proprietà.

Ovviamente questi sono solo alcune motivazioni per le quali io affiderei il mio immobile ad una struttura immobiliare organizzata. Rimangono certamente pensieri personali e solo consigli per chi si approccia a questa attività.

Sarei ben felice di potermi confrontare con te che hai letto il mio articolo. Se avessi dubbi, curiosità o volessi intraprendere questa attività sarò bel felice di poter condividere con te le mie idee, i miei consigli e perché no, valutare una futura collaborazione.

Se avete bisogno di una consulenza, se avete altre curiosità sugli affitti brevi turistici, richiedete una consulenza.

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Francesco

Francesco

Esperto immobiliare

Mi chiamo Francesco Ceraolo ho 43 anni e sono un agente immobiliare dal 1998.
Ho iniziato a lavorare a Savona, la città dove sono nato e cresciuto, ventitré anni fa appassionandomi da subito all’immobiliare.
Sono un perfezionista, una persona che trova soluzioni empaticamente capace di interagire nei rapporti umani.