Tante volte, quando si pensa di rivolgersi ad una banca per chiedere un mutuo, si parte già con una buona dose di sfiducia.

I motivi, d’altronde, sono davvero tanti. Primo tra tutti l’incertezza di avere un lavoro che ci possa dare la tranquillità di poter pagare serenamente le rate. Le banche, inoltre, oltre alle nostre garanzie, richiedono di avere una certa storicità finanziaria e ulteriori garanzie prestate da parenti più stretti.

La domanda che mi sono posto io nello scrivere questo articolo è: “perché è così difficile accedere ad un mutuo?“

Come sapete sono agente immobiliare da 23 anni. Per questo posso dire che di operazioni bancarie “poco affidabili”, eseguite da istituti bancari, ne ho viste fare. E’ chiaro che non si può dare tutta la colpa al mercato del lavoro o al cambiamento della nostra vita sotto il punto di vista dell’evoluzione in termini di comunicazione, socialità ecc. Mi sento di dire che una bella fetta colpa è responsabilità delle stesse banche. Quest’ultime, in un periodo di grande “ingordigia”, hanno fatto poca attenzione ai parametri di valutazione, accontentando persone che, in quel momento storico, non erano in possesso dei requisiti necessari per essere finanziate. Per questo, dopo l’arrivo dei parametri imposti dall’Unione Europea, con l’arrivo di Basilea1 e Basilea2, hanno dovuto utilizzare degli strumenti valutativi più rigidi, rifiutando così mutui a chi era sprovvisto delle opportune garanzie.

Il mio pensiero è che tutta questa situazione non è stata creata solo dal cambiamento che ci ha travolto nell’ultimo ventennio, ma è stata ancora una volta causata da chi è attore principale in questo mercato. Le banche stesse che legate al mercato finanziario ci hanno portato fino a qui.

I requisiti per richiedere un mutuo

Torniamo al fulcro del nostro discorso, vediamo i requisiti i necessari per richiedere un mutuo prima casa:

• Avere un’età compresa tra i 18 e i 75 anni
• Reddito dimostrabile
• Essere residenti nel territorio italiano
• Avere un conto corrente
• Non essere iscritto nelle banche dati interbancarie con dati negativi

A questi requisiti è bene ricordare che ogni banca applica una propria politica interna di valutazione, basandosi sui dati statistici (credit scoring)

I documenti da presentare

Ora che sappiamo quali sono i requisiti base per la richiesta del mutuo vediamo quali documenti dobbiamo presentare alla banca scelta ai fini dell’ottenimento del prestito:

• Copia del contratto di lavoro (misura camerale e iscrizione CCIAA per gli autonomi)
• Ultime tre buste paga
• Ultimo modello unico (ultimi 2 per gli autonomi)
• Estratto conto bancario degli ultimi 3/6 mesi

Ovviamente dovremo aver già trovato la casa che vorremmo diventasse nostra, dovremo essere in possesso di tutti i documenti dell’appartamento:

• Atto di provenienza
• Planimetria e Visura
• Ape (attestato di prestazione energetica)
• Eventuale proposta d’acquisto e/o preliminare con relativa accettazione da parte della proprietà

4 consigli + 1 prima di richiedere un mutuo casa

Eccoci, ora siamo pronti a varcare le porte della banca e pronti a richiedere il nostro tanto sospirato mutuo per realizzare il nostro sogno di acquistare la nostra nuova casa.

Da qui la banca farà una prima valutazione reddituale e analizzerà la nostra situazione. Se la riterrà idonea, poi, darà incarico ad un perito esterno di farne una valutazione. Questa valutazione sarà necessaria alla banca per capire se la cifra che stiamo chiedendo per completare il nostro acquisto è congrua con il valore oggettivo dell’immobile. Ora vediamo quali sono i 5 passi per non commettere errori nella presentazione della pratica e rischiare di perdere tempo e soldi.

1. Proposta d’acquisto vincolata o non vincolata

Abbiamo detto che la proposta o il preliminare fanno parte di quei documenti da presentare, ma come abbiamo già detto in altri post o articoli, questo è un documento vincolante per le parti, in alcuni casi è bene vincolare la proposta/preliminare all’ottenimento del mutuo, ovviamente solo se abbiamo dei dubbi sulla nostra situazione finanziaria del momento. Intendo dire che se la percentuale d’intervento richiesto è superiore all’80% del prezzo della casa oppure se il nostro contratto di lavoro è a tempo determinato, sono già due casi dove anche io come agente immobiliare obbligo i miei clienti al vincolo del mutuo per non rischiare di perdere la caparra versata. Al contrario se la nostra situazione fosse chiara senza problematiche particolari allora il vincolo potrebbe essere per certi versi anche un ostacolo alla trattativa.

2. Essere a conoscenza delle spese accessorie del mutuo

Quando compriamo casa si consiglia sempre di fare una sorta di Piano Finanziario per tenere sotto controllo le uscite di denaro che avremo comprando casa oltre l’acquisto, la ristrutturazione o i mobili per arredarla.

Per esempio, non possiamo non considerare l’imposta sostitutiva del mutuo pari allo 0,25% o al 2% se mutuo seconda casa, così come la famosa perizia ed ecco altri 250/300€ circa.

Le imposte catastali e di registro, il compenso del notaio per la stipula dell’atto di mutuo , atto che sancisce gli accordi tra voi e la banca ( dove troviamo tutte le condizioni che avete preso in accordo con la banca, importo, interessi, eventuali interessi di mora, spese di tenuta conto, e modalità di restituzione delle rate).

3. Confronto tra istituti di credito

Non tutto il male viene per nuocere, quest’era moderna dove possiamo trovare tutte le informazioni sul web, abbiamo anche la possibilità di confrontare le varie offerte e le condizioni che diverse banche ci mettono a disposizione per comprare casa richiedendo a loro il mutuo.

Questo ci permette di avere una panoramica completa di tutte le opzioni a nostra disposizione per scegliere quale è la migliore opzioni per noi.

4. Tasso Fisso o Variabile

Partendo dal presupposto che, come vi dicevo, lavoro in questo settore da 23 anni, ed è per questo che posso dirvi che non esiste una risposta giusta ed una sbagliata sulla scelta del tasso da applicare al vostro mutuo, anche perché la ritengo una delle scelte più difficile di questo bellissimo percorso che vi porterà all’acquisto della vostra casa. La decisione dipenderà molto dal vostro stile di vita, dalle modalità nel quale arrivano sul vostro conto i guadagni che vi permettono di vivere e da quale è la vostra capacità di risparmio, per quanto prima di scegliere vi consiglio di rivolgervi alla vostra banca o ad un consulente esperto di mutui, sicuramente vi sapranno consigliare la direzione da prendere.

Ogni persona ha una situazione diversa quindi ascoltate gli amici che già hanno comprato casa e stipulato un mutuo ma ricordate che quello che è valso per loro non potrebbe esserlo per voi.

Il quinto consiglio ed ultimo che mi sento di darvi è molto semplice , se state comprando casa con un’agente immobiliare cercate di creare un rapporto di fiducia con lui,di trovare quella sintonia che a volte si instaura con chi non conosciamo ma capiamo al volo che potrebbe entrare a far parte della nostra cerchia di Amici con la “A” maiuscola. Quindi se avete scelto un esperto immobiliare per l’acquisto della vostra nuova casa, è avete potuto assodare la sua serietà e professionalità , chiedete a lui qualche consiglio e sicuramente potrà indicarvi la strada giusta da fare per ottenere il mutuo adatto a voi, e se così non fosse chiedigli se con lui lavora un mediatore creditizio, persona spesso molto utile a scovare il miglior mutuo sul mercato in quel preciso momento o il mutuo più adatto alla vostra situazione.

Ora non mi resta che augurarvi una buona ricerca al miglior mutuo!!!

Se avete bisogno di una consulenza, se volete vendere o acquistare un immobile contattatemi qui.

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